/ Las nuevas exigencias de los consumidores inmobiliarios tras la reforma proconsumidor

Francisca Barrientos
Consejera
Alessandri Abogados

Hay pocas dudas acerca de la importancia de la industria inmobiliaria en el país. Por eso, durante la época más dura de la pandemia vimos con preocupación el cierre de algunos proyectos y los ajustes que realizaban las empresas proveedoras a sus procesos y modelos de negocios.
La industria se encuentra en proceso de reactivación. Cada vez es más frecuente encontrar promociones u ofertas sobre nuevas viviendas, parcelaciones o loteos de sitios que se venden mediante diversas modalidades, sea en estado terminado, pendiente de aprobaciones municipales, en blanco o en verde y un largo etcétera. Incluso, muchas inmobiliarias han optado por establecer sistemas de “crédito directo”, promocionando que dichos préstamos se encuentran fuera de las deudas consideradas para efectos de determinar el nivel de endeudamiento de una persona en el sector financiero. La reforma a la ley de consumo, conocida como proconsumidor, contempla el surgimiento de nuevas instituciones que podrían tener una repercusión profunda sobre estas modalidades de venta.
Las empresas que ofrecen préstamos de dinero y celebran operaciones de crédito de dinero, deberán realizar un examen de la solvencia económica de sus potenciales compradores, previo a la celebración del contrato de préstamo y compraventa. Esta es una novedad de la reforma proconsumidor que se encuentra incorporada en la ley de consumo en el artículo 17 N, que ordena a dictar un reglamento que, dicho sea de paso, fue objeto de consulta pública reciente.
¿Qué van a medir y cómo lo harán? ¿Deberían medir el costo de la vivienda, parcela, loteo o propiedad junto con las “facilidades de pago” para el pie? Y junto con ello, ¿deberían analizar la solvencia de estas personas y proyectar sus ingresos durante la vigencia del contrato de préstamo? Surge de inmediato la interrogante respecto de los contratos que tienen una gran duración en el tiempo.
Otro tema interesante sería examinar la relación que existe entre la ley general de urbanismo y construcciones y la ley de consumo para el caso de las viviendas, porque el artículo 3 inciso 3ero de la ley de consumo dispone que son derechos del consumidor los derechos contenidos en leyes (normativas y reglamentos) que contengan disposiciones relativas a la protección de sus derechos. Y no cabe duda de que el “derecho” a la calidad de la vivienda, por llamarlo de alguna forma, se ampara en los artículos 18 y 19 de la ley de urbanismo, que siempre ha sido considerado como una ley especial respecto de la general de la ley de consumo. Por eso surgían tantas dudas interpretativas respecto de la exclusión de la calidad de la vivienda que hacía la ley de consumo. Pero ¿Podrá seguir defendiéndose esa postura? Al menos, vale la pena hacerse esa pregunta, porque no resulta indiferente si ahora el consumidor inmobiliario puede optar entre escoger la ley de consumo o de urbanismo para demandar frente a los vicios o defectos de la construcción.
Nos quedan una serie de temas pendientes como las reformas al derecho de la información, la posibilidad de acudir a árbitros y mediadores en este ámbito que podría ser una fuente para evitar la alta judicialización que existen en estos casos, si es que se aplica el retracto o no, las implicancias respecto el tratamiento de datos personales, la necesidad imperiosa de volver a revisar los términos y condiciones de sus contratos, entre otras. Pero al menos, con estos dos temas (el análisis de solvencia económica y los derechos de los consumidores) se evidencia que los consumidores inmobiliarios tienen una serie de exigencias tras la reforma proconsumidor.