/ Proyecto de ley sobre subsidio al dividendo busca reactivar sector construcción

El objetivo de este proyecto es facilitar la compra de viviendas a las personas y reactivar el rubro de la construcción y el inmobiliario, mediante la reducción del stock de viviendas terminadas que han ido al alza.

Patricio Rámila

Socio

Alessandri

El Ejecutivo ingresó un proyecto de ley (17368-05) que busca mitigar el impacto de las elevadas tasas de interés en los créditos hipotecarios. La iniciativa establece un subsidio a la tasa de interés aplicable a la adquisición de viviendas nuevas y modifica normativas existentes en materia de financiamiento y garantías estatales, y responde a un contexto económico complejo, caracterizado por el encarecimiento del crédito y la caída en la venta de viviendas nuevas.

I. Diagnóstico y Justificación

La necesidad de este proyecto de ley se funda en la combinación de factores que han restringido el acceso al crédito hipotecario y, por consiguiente, a la vivienda, lo que se traduce en:

• Aumento del costo del financiamiento: La tasa de interés para créditos hipotecarios, que alcanzó un mínimo de 1,99% en 2019, subió a un 5,21% en diciembre de 2023, impactando la capacidad de pago de las familias.
• Prolongación del periodo de ahorro: Mientras en 2003 una familia promedio requería 4 años de ahorro para acceder a una vivienda, hoy esa cifra supera los 11 años.
• Caída en la demanda y crisis en la industria: Las ventas de viviendas nuevas han disminuido un 28% en los últimos cinco años, generando un stock que supera las 100.000 unidades a nivel nacional.

Dada la importancia del rubro inmobiliario y de la construcción en nuestro país, es que se impulsaron, desde el lado de la oferta, programas de apoyo a las constructoras para acceder a financiamiento con garantías estatales, mientras que del lado de la demanda, se ofreció una garantía estatal de financiamiento del 10% del valor de la vivienda para intentar abordar el problema de la falta de ahorro.

Sin embargo, a pesar de estos programas, los problemas persisten en el rubro. Por eso, el proyecto busca abordar estas problemáticas mediante un incentivo directo a la reducción del costo del crédito hipotecario, en combinación con medidas complementarias de financiamiento y garantías estatales.

II. Contenido del Proyecto de Ley

El proyecto de ley se estructura en tres artículos permanentes y cuatro transitorios, que regulan la implementación del subsidio y las modificaciones a las normas vigentes.

1. Subsidio a la Tasa de Interés Hipotecaria

El artículo 1° del proyecto establece un subsidio de hasta 60 puntos base (0,6%) sobre la tasa de interés de créditos hipotecarios destinados a la compra de viviendas nuevas. Las principales condiciones de este beneficio son:

• Que será aplicable exclusivamente a viviendas nuevas con un valor máximo de 4.000 UF.
• Que será otorgado de manera simultánea a la garantía de apoyo a la vivienda establecida en la Ley Nº 21.543.
• Que deberá trasladarse íntegramente al solicitante en forma de descuento en la tasa de interés.
• Que se otorgarán 50.000 subsidios, de los cuales 5.000 estarán destinados exclusivamente a la compra de primera vivienda con un valor máximo de 3.000 UF.

Además, se establece que el beneficio no podrá aplicarse a compraventas cuya promesa haya sido celebrada antes del 31 de diciembre de 2024, ni a créditos hipotecarios novados.

2. Reformas a la Ley N° 21.543 (Fondo de Garantías Especiales – FOGAES)

El artículo 2° del proyecto introduce modificaciones a la Ley N° 21.543, con el propósito de reforzar los mecanismos de apoyo a la adquisición de viviendas y la reactivación económica; lo que contempla las siguientes medidas:

• Extensión del FOGAES Construcción hasta el 31 de diciembre de 2025.
• Creación del Programa de Garantías Apoyo a la Vivienda Nueva, que operará junto con el subsidio, ofreciendo respaldo crediticio para facilitar el acceso a financiamiento.
• Programa de Garantías para la Recuperación Productiva Regional, inicialmente focalizado en la Región del Biobío, pero con posibilidad de extenderse a otras regiones.

3. Modificaciones a la Ley N° 19.281 sobre Leasing Habitacional

El artículo 3° introduce reformas a la Ley N° 19.281, buscando optimizar el funcionamiento del leasing habitacional mediante:

• Eliminación de obligatoriedad de cuentas de ahorro para acceder al leasing.
• Actualización de la normativa en relación con las definiciones de viviendas objeto de leasing, corrigiendo referencias normativas derogadas.

III. Consideraciones Jurídicas y Económicas

Desde una perspectiva económica, el subsidio a la tasa de interés y la ampliación de garantías estatales podrían generar un efecto dinamizador en el sector de la construcción y el mercado inmobiliario. Por su parte, desde un punto de vista normativo, el proyecto introduce elementos de interés en la política habitacional chilena, tales como:

• Interacción con otras políticas públicas: La medida se complementa con otras iniciativas recientes, como la Ley N° 21.680 sobre Registro de Deuda Consolidada y la Ley N° 21.673 para combatir el sobreendeudamiento.
• Equilibrio entre subsidios y regulación del mercado: Si bien la iniciativa busca aliviar costos para los compradores, será clave monitorear que no se generen distorsiones en la fijación de tasas de interés por parte de las instituciones financieras.
• Garantías y responsabilidad fiscal: El diseño del subsidio contempla un límite temporal de 12 meses para su solicitud y establece que el gasto fiscal inicial se financiará con recursos del Tesoro Público, con una proyección de continuidad en la Ley de Presupuestos.

IV. Implementación y Vigencia

El proyecto establece que los decretos reglamentarios necesarios para la implementación del subsidio y los programas de garantías deberán ser dictados en un plazo de seis meses desde la publicación de la ley. Además, se establece que los financiamientos beneficiados solo podrán solicitarse dentro de los 12 meses posteriores a la entrada en vigencia de la norma.